Cómo reformar un piso de alquiler (guía 2025)

¿Por qué reformar? Beneficios y objetivos

Reformar un piso destinado al alquiler va mucho más allá de darle un lavado de cara: es una estrategia para incrementar la rentabilidad, reducir la rotación de inquilinos y proteger el valor del activo a largo plazo. Un inmueble en buen estado se posiciona mejor en los portales inmobiliarios, capta mayor demanda y permite ajustar la renta al alza con argumentos sólidos —acabados modernos, eficiencia energética y ausencia de averías recurrentes—.

Además, una reforma planificada evita reparaciones improvisadas, que suelen resultar más caras y molestas tanto para el propietario como para los arrendatarios.

Principales beneficios de reformar un piso de alquiler:

Aumentar la renta mensual y la ocupación

Los pisos renovados se alquilan antes y con menor margen de negociación. Un baño actualizado o una cocina funcional justifican subidas de precio del 10 % al 20 % frente a viviendas sin actualizar.

Reducir el riesgo de impagos y daños

Inquilinos solventes buscan viviendas cuidadas: al atraer este perfil, disminuyen los impagos y se minimizan destrozos derivados de un uso negligente.

Optimizar la eficiencia energética

Sustituir ventanas o instalar iluminación LED rebaja las facturas de luz y gas, un argumento de peso para inquilinos cada vez más sensibles a los costes fijos. Además, las certificaciones energéticas altas (A‑B) permiten posicionar el anuncio por encima de la competencia.

Cumplir con normativas y evitar sanciones

Actualizar instalaciones eléctricas y de fontanería garantiza la seguridad del inquilino y evita multas derivadas de sistemas obsoletos o no regulados.

Revalorizar el inmueble a medio y largo plazo

Un piso reformado puede incrementar su tasación entre un 10 % y un 25 %, dependiendo de la profundidad de la obra. Esto se traduce en un patrimonio más sólido y en mejores condiciones de financiación si se decide vender o ampliar cartera.

Objetivos clave al planificar la reforma:

• Rentabilidad: equilibrar el presupuesto de obra con la subida de renta esperada para conseguir un retorno de la inversión en 3‑5 años.
• Durabilidad: emplear materiales resistentes y de fácil mantenimiento, reduciendo costes de reparación entre contratos.
• Atractivo universal: elegir acabados neutros y soluciones funcionales que encajen con distintos tipos de inquilino, desde jóvenes profesionales hasta familias.
• Agilidad de obra: programar los trabajos en el menor tiempo posible para minimizar periodos sin ingreso de alquiler.

Con estos beneficios y objetivos en mente, la reforma deja de ser un gasto periódico y se convierte en una palanca de valor que optimiza los ingresos presentes y refuerza la cartera inmobiliaria del propietario.

Distribución óptima

A la hora de alquilar un piso, el número de habitaciones es un factor determinante. Otro punto clave es la zona común, que debe tener un espacio mínimo para ser atractiva. En este sentido, aquí tienes algunas recomendaciones de cara a la reforma de tu piso en alquiler:

• Si la diferencia de metros cuadrados entre habitaciones es muy grande, analiza si es posible tirar los muros y crear habitaciones del mismo tamaño. Así los posibles inquilinos observarán mayor equidad, favoreciendo que alquilen la vivienda.
• Otra opción es tirar los muros y crear el máximo número posible de habitaciones que resulten habitables. Si el salón y la cocina son pequeños y están contiguos, tira la pared intermedia y crea una cocina americana con barra. Esto se convertirá en el centro de la vida social del piso, algo súper atractivo para todo tipo de inquilinos.
• De todos modos, lo mejor es que consultes con el reformista sobre cuál es la distribución óptima. Él te indicará cuál es la mejor forma de reformar el piso.

Reformar cocina y baño

Redistribuyas la casa o no, algo esencial cuando los inquilinos toman la decisión final es el estado de la cocina y los baños. Puede que suponga una inversión más importante de lo que esperabas, pero garantizará que puedas alquilar el piso por un precio más alto y atraerá a un mejor perfil de inquilinos. En este sentido, es recomendable seguir estas pautas:

• Cambia los baños por platos de ducha. Multiplicarán la sensación de amplitud del aseo y le darán un aspecto moderno fácilmente.it
• Si quieres ahorrar en la reforma del baño y la cocina, en vez de sustituir los azulejos pide que los pinten de blanco. Así el espacio parecerá más nuevo y más grande.
• Cambia la iluminación por una potente luz blanca.
• Apuesta por un estilo minimalista en muebles, electrodomésticos y sanitarios. Cuantos menos elementos haya, menos riesgo corres de que algo sufra averías, roturas o desgaste.

Cambio de pavimento

Ahora que ya has terminado con la parte más densa de la reforma, lo más recomendable es que pongas suelos de vinilo en toda la casa. Aguantan bien, son muy bonitos y, sobre todo, en caso de desgaste, se pueden sustituir fácilmente. Además, se instalan muy rápido ya que pueden colocarse sobre el pavimento antiguo. Esto reduce su coste y el esfuerzo necesario en la obra.

Pintura de pared

Por último, pinta las paredes siempre de blanco. Así los inquilinos podrán verse viviendo dentro con sus cosas y habrá más opciones de que alquilen. Además, cuando tengas que volver a pintar, el blanco siempre es el color más económico.

Reforma low‑cost vs. reforma integral: ¿qué conviene a tu piso?

A la hora de actualizar un piso de alquiler, surgen dos caminos opuestos en presupuesto y alcance: una reforma low‑cost, centrada en cambios cosméticos rápidos, o una reforma integral, que renueva de arriba abajo instalaciones, distribución y acabados. Elegir la opción adecuada depende del estado actual de la vivienda, el perfil de inquilino que deseas atraer y el retorno de inversión que esperas a medio plazo.

¿Qué implica una reforma low‑cost?

• Intervención mínima (2‑4 semanas): pintura de paredes, sustitución de suelos por vinílico de clic, cambio de luminarias LED y pequeños ajustes en cocina y baño (griferías, encimera, re‑esmaltado de bañera).
• Presupuesto contenido (100 € ‑ 250 €/m²): ideal para pisos en buen estado estructural cuya instalación eléctrica y de fontanería aún cumple normativa.
• Incremento de renta moderado (5 % ‑ 10 %): resulta atractivo para inquilinos jóvenes o estudiantes que priorizan precio y ubicación.

¿Qué conlleva una reforma integral?

• Actuación en profundidad (8‑16 semanas): demolición de tabiques, actualización completa de electricidad y fontanería, cambio de ventanas, puertas y redistribución de espacios para ganar luminosidad.
• Inversión mayor (350 € ‑ 600 €/m²): necesaria cuando la vivienda tiene más de 30 años, presenta problemas de eficiencia o requiere licencia de obra para cumplir normativa.
• Subida de renta sustancial (15 % ‑ 25 %) y menor rotación: atrae a profesionales y familias que buscan confort, eficiencia energética y acabados de calidad.

Criterios para decidir:

• Estado de las instalaciones → Si el cuadro eléctrico y la fontanería están obsoletos, conviene la reforma integral; de lo contrario, un lavado de cara puede bastar.
• Estrato del mercado objetivo → Alquiler premium (larga estancia, alto poder adquisitivo) exige reforma integral; alquiler rotacional o universitario puede rentar con mejoras low‑cost.
• Plazo de amortización → Si necesitas recuperar la inversión en menos de tres años, prioriza las mejoras rápidas de alto impacto visual; si estableces un horizonte de 5‑10 años, la integral ofrece mayor plusvalía y menos gastos de mantenimiento.
• Normativa y eficiencia energética → Para obtener certificaciones B o A —cada vez más valoradas y en algunos casos obligatorias—, solo una reforma integral permitirá aislar fachadas y sustituir carpinterías.

En resumen, la reforma low‑cost es la opción perfecta cuando el piso presenta una base sólida y necesitas revalorizarlo de forma inmediata con un desembolso mínimo.

En cambio, la reforma integral es la apuesta ganadora si buscas colocar el inmueble en el segmento más competitivo del mercado, reducir averías futuras y asegurar una rentabilidad sostenible durante la próxima década. Evaluar objetivamente el estado del piso, tu flujo de caja y el público al que te diriges marcará la diferencia entre un gasto innecesario y una inversión inteligente.

Establecimiento del presupuesto para la reforma del piso de alquiler

Antes de proceder con cualquier reforma en tu piso de alquiler, es crucial determinar tu presupuesto máximo y evaluar el valor de la inversión. Esto implica realizar un análisis preliminar del mercado en la zona, comparando los precios de propiedades similares para establecer un precio objetivo de alquiler una vez completadas las mejoras. Con este precio en mente, podrás calcular la rentabilidad marginal que esperas de la inversión.

Para ilustrar cómo hacer estos cálculos, consideremos un ejemplo práctico: Supongamos que actualmente alquilas un piso por 600€ mensuales. Tras realizar las reformas, anticipas que podrás aumentar el alquiler a 1000€ mensuales. Esto se traduciría en un incremento anual de ingresos de 4800€. Si estimas que las mejoras durarán cinco años, el beneficio total sería de 24,000€. A partir de esta cifra, necesitas decidir el retorno que deseas obtener, considerando también los posibles riesgos, como períodos en los que el piso pueda estar desocupado. En un escenario típico, podrías aspirar a un retorno del 20% a 30% sobre la inversión. En este caso, podrías justificar destinar hasta 19,200€ en la reforma, basado en una rentabilidad del 20% sobre los 24,000€ proyectados durante cinco años.

Esta planificación financiera te ayudará a mantener tus reformas dentro de un rango económicamente viable y asegurar que la inversión en la renovación sea proporcional a los beneficios adicionales que esperas generar.

Terrazas y balcones

En los últimos años, las terrazas y balcones han ganado un valor considerable, convirtiéndose en características altamente deseables en cualquier vivienda de alquiler. Por ello, es esencial no subestimar su potencial. Evita utilizar estos espacios como simples áreas de almacenamiento. En su lugar, invierte en su cuidado y decoración: incorpora plantas, muebles de jardín atractivos y elementos decorativos que transformen estos espacios en oasis urbanos de tranquilidad y recreación.

Además, los pisos con acceso a terrazas amplias o balcones grandes han experimentado un incremento en su valor de mercado. Esto se debe a la creciente valoración que los inquilinos y compradores otorgan a estos espacios al aire libre, viéndolos como extensiones vitales de sus áreas habitables, lugares perfectos para relajarse y disfrutar del entorno. Aprovecha esta tendencia y destaca estas áreas como puntos fuertes de tu propiedad en alquiler.

¿Cómo amueblar una casa de alquiler recién reformada?

Si al terminar la reforma quieres amueblar tu piso de alquiler, te recomendamos que:

• Pongas muebles sencillos, de corte minimalista y que ocupen poco espacio.
• Procura que los muebles que pongas tengan cierta altura sobre el nivel del suelo. De este modo resultará más fácil limpiar debajo de ellos.
• Evita decorar en exceso ni incluir elementos fáciles de romper.
• Apuesta por el color blanco con pequeñas notas de color.
• Distribuye los muebles de tal modo que siempre haya una zona de paso amplia en cada sala del piso.

Cómo amueblar un piso de alquiler turístico y temporal

Por el contrario, si vas a destinar la vivienda al alquiler turístico y temporal, deberías seguir el proceso contrario:

• Decora con mucho detalle y personalidad para atraer clientes que vengan en temporada de vacaciones, por trabajo, etc.
• Pon pocos muebles pero que ocupen un buen espacio y que sean bonitos, así cada elemento destacará por sí solo y no tendrás que recargar el ambiente.
• Pon papel pintado en las paredes para resaltar el estilo de la vivienda.
• Apuesta por colores cálidos y hogareños.